Cesión de créditos
La cesión de un crédito hipotecario es un proceso legal mediante el cual el acreedor transfiere su derecho de cobro a un tercero, quien pasa a ser el nuevo acreedor.
Este nuevo titular, conocido como cesionario, asume todos los derechos y obligaciones relacionados con el crédito. A continuación, explicaremos quiénes intervienen en este proceso y cuáles son sus efectos
Requisitos
1. En cuanto a la capacidad: generalmente se considera que la capacidad requerida para adquirir un crédito hipotecario es la misma que para transmitirlo,
2. Para el caso en que tanto el cedente como el cesionario no tienen que ser entidades de crédito.
3. el crédito hipotecario debe ser transmisible para que la cesión sea válida
Limitaciones y exclusiones
La transmisión del crédito puede estar limitada por:
- Cuando el crédito garantizado sea intransmisible, ya sea por su naturaleza, un acuerdo entre las partes o disposición legal (Art. 1257 del Código Civil).
- Si se trata de un crédito futuro garantizado con hipoteca de seguridad, solo será posible su transmisión una vez que la obligación futura conste inscrita en el Registro que se ha contraído la obligación futura.
- Si se trata de un crédito de cantidad indeterminada, garantizado con una hipoteca de máximo, su cesión no tendrá efectos plenos hasta que se determine su cantidad
- Si el crédito ha sido extinguido, aunque la hipoteca no haya sido cancelada, la cesión carecerá de validez por la inexistencia del objeto.
La cesión de créditos implica la transmisión de un negocio jurídico
Por lo tanto, deben considerarse excluidos los siguientes supuestos:
- La trasmisión hereditaria.
- La subrogación legal.
- La compraventa de fincas hipotecadas con descuento o retención, prevista en el art. 118.2 LH.
- La subrogación por pago en un procedimiento ejecutivo, art. 659 LEC.
- La subrogación por adjudicación en la enajenación forzosa, art. 670.5 LEC.
- Sujetos intervinientes
- Los sujetos intervinientes en la cesión hipotecaria son el cedente y el cesionario.
En lo que concierne al deudor cedido, es importante señalar que no se considera parte de la cesión. Además, su consentimiento no es necesario, tal como estableció el Alto Tribunal en una sentencia del 2 de julio de 2008.
En cuanto a la solvencia del deudor, debemos diferenciar si el acreedor asume o no responsabilidad de ésta. Según el artículo 1529 del Código Civil, el cedente no será responsable de la solvencia del deudor, incluso si esta era conocida y pública antes de la cesión, a menos que se haya estipulado de manera expresa.
Si el cedente responde de su solvencia de buena fe y no se ha acordado un plazo específico, la responsabilidad será de un año. Este período comenzará a contar desde la cesión del crédito si el plazo ya había expirado, de acuerdo con el artículo 1530 CC.
Efectos
Es importante hacer una distinción entre la eficacia entre las partes, la eficacia en la relación con terceros y la eficacia frente al deudor
1. Eficacia inter partes: De acuerdo con el artículo 149 de la Ley Hipotecaria, se requiere escritura pública e inscripción. En cuanto a la necesidad de inscripción, el Tribunal Supremo ha sostenido que esta no tiene carácter constitutivo. Por lo tanto, la ausencia de inscripción no impide que el cesionario ejecute la hipoteca a través del procedimiento judicial sumario. Sin embargo, gran parte de la doctrina opina lo contrario, argumentando que si la inscripción de la hipoteca es constitutiva, también debe serlo la cesión.
2. Respecto a terceros unicamente se exige la inscripción registral, de acuerdo con lo establecido en los arts. 32 y 144 LH.
3. Frente al deudor: El párrafo 1º del artículo 149 de la Ley Hipotecaria ha eliminado la necesidad de notificación al deudor sobre la cesión hipotecaria, considerando suficiente el otorgamiento de escritura pública y su inscripción.
El artículo 1527 del Código Civil establece que el deudor que paga el crédito al acreedor original antes de conocer la cesión quedará libre de su obligación. Sin embargo, con la nueva redacción del artículo 149 de la Ley Hipotecaria, esta liberación se entiende limitada a créditos o préstamos no garantizados con alta.
Por lo tanto, los efectos varían según si:
1. Se ha notificado al deudor: Solo quedará exento de su obligación y podrá proceder a la cancelación de la hipoteca si efectúa el pago al nuevo acreedor (cesionario).
2. No se ha notificado al deudor: De acuerdo con el artículo 176 del Reglamento Hipotecario, si no consta en el Registro la notificación y el deudor ha pagado al cedente, podrá cancelarse. Esto se realizará mediante un documento que certifique dicho pago perjuicio de las responsabilidades del art. 151 IZ. Por tanto, sólo cabe la cancelación del crédito hipotecario mediante carta de pago del acreedor cesionario y no del cedente.
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La cesión del crédito hipotecario es un negocio jurídico complejo. En el caso de una cesión de un crédito garantizado con hipoteca, se cede también la hipoteca, ya que esta siempre es accesoria al crédito. Es posible realizar una cesión parcial, lo que requiere prestar especial atención a sus efectos.
Los sujetos involucrados son el cedente y el cesionario, mientras que el deudor no necesita consentir la cesión.
Es necesario cumplir con los requisitos establecidos en la Ley Hipotecaria para que la cesión produzca efectos entre las partes, así como respecto a terceros y al deudor. Esto se encuentra regulado en el artículo 149 de la Ley Hipotecaria y disposiciones posteriores.